Want a mortgage for under 3% in 2026? Meet the 'assumable mortgage'

Key Takeaways

• •가정 가능 모기지(Assumable Mortgage)가 고금리 시대 대안으로 부상 - 현재 7% 대 모기지 금리 대신 과거 2-3% 금리로 주택 구매 가능
• •FHA, VA, USDA 대출만 가정 가능하며 전체 모기지의 약 22% 차지 - 구매자는 기존 대출 잔액과 주택 가격 차액을 현금으로 지불해야 함
• •미국 부동산 시장 유동성 증가 가능성 - 한국 투자자의 미국 부동산 투자 전략 재검토 필요

한 줄로 정리하면

고금리로 얼어붙은 미국 부동산 시장에서 과거 저금리 모기지를 승계받는 '가정 가능 모기지'가 주목받으며, 한국 투자자들의 미국 부동산 투자 기회 확대가 예상된다.

무슨 일이 있었나

미국 모기지 금리가 7% 대로 상승하면서 부동산 시장이 침체된 가운데, 과거 2-3% 저금리 시절 체결된 모기지를 새로운 구매자가 승계받을 수 있는 '가정 가능 모기지(Assumable Mortgage)'가 대안으로 떠오르고 있다. 이 제도는 FHA(연방주택청), VA(재향군인회), USDA(농무부) 대출에만 적용되며, 현재 전체 모기지의 약 22%를 차지한다.

가정 가능 모기지를 이용하려면 구매자가 기존 대출자의 신용 심사를 통과해야 하며, 주택 가격과 기존 대출 잔액의 차이를 현금으로 지불해야 한다는 제약이 있다. 예를 들어 50만 달러 주택에 30만 달러의 기존 모기지가 남아있다면, 구매자는 20만 달러를 현금으로 준비해야 한다.

왜 중요한가

이 현상은 2008년 금융위기 이후 지속된 저금리 정책이 종료되면서 나타나는 구조적 변화를 보여준다. 한국 투자자들에게는 미국 부동산 시장 진입 기회가 확대될 수 있다. 특히 한국의 상대적으로 높은 부동산 가격 대비 미국 일부 지역의 매력도가 증가할 것으로 예상된다.

과거 1980년대 초 미국이 고금리를 경험했을 때도 유사한 현상이 나타났으며, 당시 가정 가능 모기지 거래량이 급증했던 사례가 있다. 현재 한국 투자자들이 선호하는 미국 서부 지역과 텍사스, 플로리다 등에서 해당 모기지 비중이 높아 투자 기회 확대가 기대된다.

투자자가 주목할 점

1. •

   미국 부동산 투자: 가정 가능 모기지 활용 시 높은 초기 현금 투자 필요하지만 장기적으로 저금리 혜택 확보 가능. 한국 투자자의 현금 비중이 높은 특성상 유리한 구조

2. •

   미국 금융주: 모기지 시장 활성화로 기존 대출 상환 촉진 및 신규 대출 수요 증가 가능. 웰스파고, 체이스 등 주요 모기지 대출 은행 수혜 예상

3. •

   리츠(REITs) 투자: 주택 거래량 증가로 주거용 리츠의 자산 가치 상승 및 임대 수요 변화 가능. 특히 단독주택 중심 리츠 관련 ETF 투자 기회 검토 필요

자주 묻는 질문

Q1: 한국 투자자도 가정 가능 모기지를 이용할 수 있나요?

외국인도 대출 기관의 신용 심사를 통과하면 이용 가능합니다. 다만 FHA 대출의 경우 일정 조건을 충족해야 하며, VA 대출은 미군 관련자에게만 제한됩니다.

Q2: 현재 모기지 금리가 언제까지 높게 유지될 것으로 예상되나요?

연준의 금리 정책에 따라 달라지지만, 대부분 전문가들은 2024년 하반기까지는 현 수준을 유지할 것으로 전망하고 있어 가정 가능 모기지의 매력도는 당분간 지속될 것으로 보입니다.

Q3: 이 현상이 미국 부동산 가격에 미치는 영향은?

단기적으로는 거래량 증가로 가격 하락 압력이 완화될 수 있으나, 장기적으로는 금리 수준과 경제 상황에 따라 달라질 것으로 예상됩니다. 지역별 편차도 클 것으로 보입니다.